近日 ，人民网领导留言板收到一条投诉 ，一位自称北京市丰台区某房地产项目的业主，投诉该项目存在违建现象 。具体表现为 ，开发商将原始规划时的阳台封闭 ，变成卧室，并以超出产权承载的面积进行交付 。
投诉人指出 ，这种情况“严重危害业主住房安全性 ”。
将阳台封闭改建成卧室 ，能够增加房屋使用面积，提高得房率 。但按照规定 ，开放式阳台只算一半面积 ，封闭式阳台则需按全面积计算 。此外，封闭阳台还需满足承重、消防 、保温等审批要求。因此常见的做法是，按照开放式阳台报规 ，待验收后再封上 。
封闭阳台只是增加使用面积的办法之一 。由于不完全计入面积 ，开发商还会在飘窗 、挑高、花池 、风雨连廊上面做文章，在不改变产权面积的情况下 ，增加使用面积 ，进而实现开发商卖“好房 ” 、购房者获赠面积的“双赢”结果。
由于不具备合规性，这类做法也被称为“偷面积 ” 。
近年来 ，随着住房从数量发展转向质量提升 ，监管部门大力倡导“好房子 ”建设 。但在实际操作中，以“好房子”为名而行“偷面积 ”之实的情况时有发生。专家指出 ，一些房地产项目以超过100% ，甚至超过120%的得房率为卖点，不仅有悖常规 ，亦存在诸多隐患。
如今 ，这种情况正在得到整治 。今年以来，广州、北京 、上海 、成都等多个重点城市以发布文件、强化审批等形式，对商品房建设中的技术要点进行规范 。其中 ，成都在5月发文规范后 ，于10月10日再度下文予以强化。
随着“偷面积 ”空间受限，“好房子”正在回归 。
飙升的得房率
按照住建部于2013年修订的《建筑工程建筑面积计算规范》 ，建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算 。但半封闭空间 、设备空间等 ，在满足一定的条件下，可减半计算。
具体来看 ，结构层高在2.2米以下的地下室 、架空层、落地橱窗等 ，可按1/2计算建筑面积；窗台与地面高差不足0.45米，且结构层高高于2.1米的飘窗 ，也按照1/2计算建筑面积；开放式阳台面积同样减半计算 。
在实际操作中 ，这些空间所占的面积越大，“节省 ”的建筑面积就越多 。从经济效益上看 ，开发商可减少相关税费的缴纳 ，购房者则可获赠更多的使用面积。
北京某上市房企资深操盘手向21世纪经济报道表示，这种做法并未违规，但由于钻了制度的空子 ，业内也称为“偷面积 ” 。
他表示 ，房地产开发中的“偷面积”现象由来已久 。其中，在飘窗上做文章是最常用的办法。开发商会做一个较低的平台 ，即低台凸窗 ，同时控制飘窗的高度，即可实现飘窗面积减半计算 。按照同样的思路 ，在隐藏式衣橱的设计中 ，也可实现“偷面积” 。
他还指出，新房项目中经常见到的超大入户花园、大阳台 、大露台 、半地下室 ，都能“节省 ”建筑面积。“这些设计在近几年特别常见。 ”
该人士表示 ，在建设“好房子”的思路下，很多城市出台住宅设计新规 ，通过放宽设计尺度 ，鼓励所谓高品质、高得房率项目入市 。加之新房市场竞争日趋激烈，开发商“偷面积 ”的动力更足 。
近年来，商品房（尤其是别墅类产品）的得房率有明显提高的趋势。在监管较为严厉的一线城市 ，不少项目仍然打出了超过120%的得房率 。而在二三线城市 ，一些项目的宣传得房率可在180%以上，甚至超过200% 。
而按照常规的设计标准 ，普通住宅的得房率通常在75%-90%之间 ，别墅类产品可以做到95%以上。一旦超过120%，就被称为“超高得房率 ” 。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，监管缺位的情况也不容忽视 。过去由于地方卖地压力大 ，加上高得房率能刺激短期拿地和新房销售，部分地方短视行为占据主导 ，对开发商“偷面积” 、违反规划设计标准等现象睁一只眼闭一只眼。
房价“杀手 ”
正如李宇嘉所言 ，在当下的市场，高得房率项目的竞争力要更强 。
随着房地产市场深度调整 ，在项目竞争中 ，价格已经不是唯一的卖点 。但依靠“偷面积 ”获得高得房率后，既可以增加设计空间，优化户型 ，也能凸显性价比 ，产品力明显提升。
多位房企人士表示，在销售宣传中 ，“超大赠送面积”“超高得房率 ”的说辞仍然行之有效 。再贴上“好房子 ”“第四代住宅”的标签 ，项目的竞争力会更上一层楼 。总体来看，高得房率项目的销售情况 ，要明显好于其他项目。
但在硬币的另一面 ，过度追求得房率，已经导致行业出现内卷式竞争 ，并开始引发关注。
今年9月8日 ，长沙市房地产交易行业协会发文指出，自去年4月实施《优化房地产开发项目规划管理若干措施》以来 ，市面上涌现出很多以“高得房率 ”为卖点的产品 ，部分项目甚至打出“得房率超100% ”营销口号，此类宣传易引发误解及争议，一定程度上误导了消费者 。
该文件表示 ，国家正积极倡导以“好房子”建设为导向 ，推动住宅向绿色 、低碳、智能 、集约化方向发展 。在此背景下，亟需引导房地产开发企业从片面追求“高得房率” ，转向更加注重项目整体品质与可持续发展。
当前 ，片面追求“高得房率 ”的情况并非个案 。有房企人士表示，在产品层面 ，很多指标不能量化 ，唯独得房率是实实在在的卖点 。因此，提高得房率成了很多项目的首要任务 ，甚至唯一任务。
对于购房者来说 ，高得房率带来的，也并非全是好处 。正如前述投诉本小区项目“违建 ”业主的遭遇 ，通过“偷面积”获得较高得房率的项目 ，有可能存在一定的安全隐患 。这显然违背了“好房子 ”政策的初衷。
另一个“副作用 ”也不容忽视 。
李宇嘉指出，高得房率项目在综合性价比上的绝对优势，对旧规下的新房 、二手房造成了降维打击 。近期二手房挂牌量增加 ，新房和二手房交易价格下跌与此有关。
这一观点得到了广泛认可 。北京某资深房地产营销人士向21世纪经济报道表示 ，新房偷面积越严重，对老房子的挤压就越狠 。他表示 ，项目得房率提高多少 ，周边的存量新房和二手房价格，就将出现等比例的下降。
回归“好房子”
今年以来 ，各地对“偷面积 ”的监管明显加强。
5月7日 ，成都印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》，要求“板率 ”增加值不得超过1.5% 。也就是说 ，开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收 。此外 ，新规要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。
10月10日 ，成都再次发文明确 ，住宅的阳台 、飘窗 、入户花园等水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30% 。
9月26日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》指出，户型建筑面积小于80平方米的 ，阳台面积上限为8平方米 ，进深不得大于1.8米 。沿公共绿地、广场河流 、风貌街道等地区，开敞阳台宽度不得大于3米 ，且每户仅可设置一个。
年中 ，广州 、北京也先后出手整治 。
广州对飘窗设计、结构柱面积核算、花池功能 、内部天井尺寸等，都进行了规范 。北京则延缓并收紧了多个项目的报规。其中 ，朝阳区某高端住宅项目 ，早先宣传的得房率为97%，规划获批后 ，同户型的最高得房率降至93%；通州区某项目在报规后 ，花池被砍掉 。
多位受访者指出，预计将有更多的城市对此进行规范 ，随着“偷面积”乱象被遏制 ，短暂的“面积红利期 ”也将面临终结 。
值得注意的是，相比原有的规定，不少新规仍然预留了较大的设计尺度。比如 ，按照成都市的最新规定 ，阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算 。小区多项公共设施也不再纳入容积率 、建筑密度计算 。这些条款都比原有规定更加宽松。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示 ，在封堵“偷面积 ”空间的同时 ，继续鼓励对经济、美观 、居住体验等需求的满足，这说明政策的导向正在向“好房子”回归。
她指出 ，“好房子 ”政策对提升居住品质有着重要意义 ，对短期楼市的改善作用也值得肯定 。要最大限度地发挥作用，核心在于执行过程的规范和执行尺度的把握 。随着政策的纠偏 ，“好房子 ”将不再是得房率主导下的数字游戏 ，而向品质与价值的本质回归。
（文章来源：21世纪经济报道）
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